resimkoy

 چگونه کار فروش کوتاه مدت املاک

۱۷ تیر ۱۳۹۶

ملاحظات قبل از فهرست
زیادی از ملاحظات مشابه شما را در فروش در شرایط عادی هنوز اعمال می شود: حذف، لمس کـــردن رنگ، حفظ منظر منظم، و غیره در این مکان برخی از مسائل اضافی که فروشندگان کوتاه و برخی از سوالات که اغلب از …

چه چیزی باید در یک Agent Listing نگاه کنید؟
زیاد از هر چیز، شما نیاز به یک عامل که دارای تجربه معقول و معقول با فروش کوتاه هست و دانش بازار هستثنایی را نشان داده هست. حواس پرتی، زرق و برق، و یک متخصص "محله" هیچ کاری را در فروش کوتاه انجام نخواهند داد. و "کارگر فروش کوتاه" را هستخدام نکنید فقط به این دلیل که آنها خود را یکی می دانند.

نماینده فروش کوتاه فروشان بزرگ:

  • تجربه فروش نیکو کوتاه هست. با دیدن اینکه چگونه ما آنها را برای مدت ۴ سال انجام دادیم، یک نماینده که هستخدام کـــرده اید باید حداقل ۲۰ یا تعداد فروش کوتاه مدت انجام داده باانجام گرفت. مراقب کسی باشید که می گوید آنها صدها نفر را انجام داده اند … زیادی از آنها زمان و زمان افزایشی برای شما نخواهند داشت و زمانی که به آن نیاز دارید افزایش تلاش می کنید.
  • صنعت عالی و دانش بازار. معاملات کوتاه مدت زیاد طولانی تر و پیچیده تر هست. به نظر میرسد چیزهای افزایشی برای نادرست وجود دارد. یک نماینده نیکو فروش کوتاه نیاز به درک ارزیابی ها، هستانداردهای و شیوه های مختلف وام دهی، مسائل مربوط به بازرسی و تعمیرات، و به طور کلی نوع فردی که می تواند راه حل هایی را برای ادامه حرکت در پیش رو فراهم کند.

توجه: بعضی از عوامل خارج از مذاکره فروش خرده فروشی برای پردازش معامله با بانک فروشنده انجام می شود. اگر شما هستخدام یک نماینده می خواهید به طور موثر خارج از کار خود را، آن هست که واقعا این شرکت دیگری که شما هستخدام می کنید. سوالات دشواری را مطابق با آن مطرح کنید. بزرگترین نگرانی در این مکان این هست که نماینده لیست شما ممکن هست درگیر و کار دشواری نداشته باانجام گرفت تا قراردادتان را با هم هماهنگ کند و برخی از این شرکت های خارجی ممکن هست پول اضافی را به شما بدهند.

آیا شما باید پول نقد را در تعمیرات و یا پرداخت کنید؟
خیر و شماره

آیا شما باید در پرداخت وام های خود باقی بمانید؟
شماره

این یکی از رایج ترین تصورات غلط درباره فروش کوتاه هست. من شخصا معاملات معاملات کوتاه را که فروشندگان هرگز پرداختی را از دست ندادند، بسته بودند.

مسئله یکی از مشکلات هست. بانک می خواهد ببیند که دلیلی قانونی دارید دلیل نمی توانید پرداخت های خود را ادامه دهید. اگر مشکلی دارید که قابل اثبات هست که توجیه می شود دلیل نمی توانید خانه خود را ادامه دهید، اگر شما در حال حاضر در وام های خود هستید، نامزد نیکوی برای فروش کوتاه خواهید بود. در همان یادداشت، غلظت درد خود را با عدم انجام پرداخت شما زمانی که شما هنوز هم احتمالا نمی تواند به شما کمک کند هر. به هر حال، بانك ها، كارت هاي پرداختي و اظهارات بانكي خود را مشاهده خواهند كرد.

بدیهی هست که نمرات اعتباری نگرانی بزرگی برای فروشندگان کوتاه هست. در تئوری فروشنده با صفر و یا تعدادین پرداخت مفقود انجام گرفته، آسیب های اعتباری کاهشی نسبت به یک فروشنده با تعداد ماه از پرداخت وام های رد انجام گرفته را دارد.

به این معنی نیست که من لزوما توصیه نمیشود که فروشندگان کوتاه مدت بتوانند پرداخت وامهای خود را ادامه دهند. عوامل دیگر برای این تصمیم گیری وجود دارد …

آیا باید پرداخت وام خود را متوقف کنید؟
هنگام تصمیم گیری شخصی، سؤال زیر را از خود بپرسید: "اگر فروش کوتاه کار نمی کند، به هر حال راه بروم؟"

اگر پاسخی نباانجام گرفت، شاید هم پرداخت شود. اگر پاسخ بله باانجام گرفت، حفظ پول نقد ممکن هست بالاترین نخستویت باانجام گرفت.

برای اکثر فروشندگان کوتاه، نگه داشتن خانه های خود به سادگی گزینه نیست و پول نقد ذخیره انجام گرفته توسط صرف پرداخت وام مسکن زیاد ارزشمند تر از نمره اعتبار کاهش بد هست. به خصوص اگر پرداخت وام مسکن بالا باانجام گرفت، برای دریافت توجیه پول افزایش به آنچه که به طور موثری سیاهچاله هست، دشوار هست.

آیا شما باید پول خود را از باخانومشستگی خود بپردازید تا از بانک خریده شوید؟
اگر مقدار کمی داشته باشید، چیزی را که شما به آسودهی می توانید در یک مقدار معقول زمان، پس از قرض گرفتن از خانواده، کارت های اعتباری، و یا حتی باخانومشستگی خود ممکن هست ارزش جلوگیری از فروش کوتاه هست. پرداختن به بانک در صورت بسته انجام گرفتن تکمیل اعتبار شما را ذخیره خواهد کـــرد.

فقط توجه دقیقی به آنچه اعتبار شما در واقع ارزش دارد را بررسی کنید. حتی با یک فروش کوتاه، تعداد سال می توانید یک خانه را مجدد خریداری کنید. شما احتمالا می توانید وام خودرو را به سرعت دریافت کنید، اگر نه درست … تنها موضوع ممکن هست که شما می توانید در نتیجه با نرخ بهره بالاتر. علاوه بر این، آیا واقعا برای سال فردا یا دو سال فردا نیاز به اعتبار زیادی دارید؟

آیا از لحاظ مالی قابل محاسبه هست که احتمالا ۴۰ دلار افزایش در هر ماه به وام ماشین پرداخت می کنید؟ یا مبلغ ۳۰،۰۰۰ دلار به عموی خود بدهکارید؟

آیا شما باید ورشکستگی را ارائه دهید؟
نخست از همه، این یک سوال برای یک وکیل هست، نه حرفه ای املاک و مستغلات.

اگر تنها موضوع این خانه هست، پس احتمالا پاسخ آن نیست. احتمالا هیچ چیزی در مورد فروش خانه وجود ندارد که باید باعث شود که شما باید ورشکستگی کنید. و بازپرداخت ورشکستگی احتمالا (در این مرحله) شما را از بدهی های وام مسکن شما محروم نخواهد کـــرد.

من می توانم به شما بگویم که ثبت نام ورشکستگی فروش کوتاه را پیچیده می کند، زیرا نه تنها ما نیاز به وام دهنده وام شما خواهیم داشت، بلکه این وظیفه ورشکستگی شما نیز خواهد بود. این گام اضافی می تواند تاخیر و به طور بالقوه یک معامله را بکشاند.

به طور کلی، اگر شما می توانید ورشکستگی ثبت نام را به تاخیر بیندازید، معامله املاک و مستغلات شما خیلی ساده تر خواهد انجام گرفت. لطفا تصمیم بگیرید که چه کاری باید انجام دهید.

بازاریابی و فروش کوتاه فروش
هنگامی که فروش کوتاه شما را بازاریابی می کنید، احتمالا می توانید برخی از مراحل فروشندگان سنتی را از بین ببرید.

چقدر باید فروش کوتاه شما را برای شما فهرست کنم؟
شما باید بانک را نشان دهید که تلاش های شایسته ای برای به دست آوردن یک قیمت عادلانه انجام داده اید. زیاد از حد زیادی از نمایندگان و فروشندگان اشتباه را از اموال زیر قیمت می گیرند و پس از آن بانک فروش کننده این پیشنهاد را رد می کند. سعی کنید دریابید که خانه شما ممکن هست منطقی برای آن قدردانی کند و در آن قیمت لیست شود.

سپس، اگر شما هیچ پیشنهادی را پس از ۳ هفته دریافت نکنید، ۵٪ کاهش دهید. بعد از تعداد هفته دیگر مجدد سقوط کنید. و مجدد، در صورت لزوم اساسا، فقط ۵ درصد یا هر تعداد هفته تعداد بار تا فروش به دست می آورید. با شروع با قیمت منصفانه و قطره های معقول، شما نشان می دهید که بانک در انجام وظایف معقولی برای کسب یک پیشنهاد منصفانه هست.

چه بازاریابی نیازمند فروش کوتاه هست؟
فقط آن را در MLS قرار دهید و عامل خود را به چیز خود بگذارید. فلیکرها، خانه های باز، تورهای کارگزار و تبلیغات، تبلیغات روخانومامه … هیچ کدام از اینها به هیچ وجه به نفع شما نخواهند بود.

مذاکره فروش کوتاه شما با خریدار
هنگامی که یک پیشنهاد در می آید، تنظیم انتظارات خریدار کلید هست. نماینده شما باید به آنها هشدار دهد که ممکن هست تعدادین ماه طول بکانجام گرفت تا یک پاسخ دریافت کند و سعی کند تا چگونگی قرار گرفتن در کنار آن را تعیین کند. به یاد داشته باشید، بهترین پیشنهاد این هست که بهترین قیمت را ببندید.

به غیر از تمیز کـــردن قرارداد، به اندازه قیمت آن تا زمانی که در پهلو سمت رهست قرار دارد، مزاحم نشوید. فروشندگان باید به بانک خود آنها را در هر گونه پیشنهاد دعوی هدایت کنند … حتی اگر تعداد ماه طول بکانجام گرفت تا به آن نقطه برسیم.

اگر شما پیشنهاد خرید معقول را در قیمت پیدا کنید، سه چیز بد می تواند رخ دهد:

  1. خریدار می تواند دیوانه و راه رفتن – و شاید بانک پیشنهاد خود را همانطور که بود قبول کـــرد.
  2. اگر بانک فروشنده یک شمارنده دیگری را درخوهست کند، خریدار می تواند دیوانه شود که اکنون باید یک بار دیگر قیمت را مذاکره کنند (به این معنی که مذاکرات نخستیه اشتباه گمراه کننده هست) و ممکن هست افزایش باانجام گرفت احتمالا راه رفتن دور هست
  3. اگر فروشنده بانک حساب را نداشته باانجام گرفت، خریدار می تواند آن را ناآسوده کند، فکر می کند که پیشنهاد نخستیه آنها نیز ممکن هست پذیرفته انجام گرفته باانجام گرفت و آنها بتوانند پرداخت کنند کاهش

در معامله عادی، خریدار و فروشنده با یکدیگر مذاکره می کنند. در یک فروش کوتاه، روح مذاکرات تغییر می کند: خریدار و فروشنده با هم کار می کنند تا قرارداد را که توسط بانک فروشان تایید انجام گرفته هست،

هیچ دلیلی برای مذاکره دشوارگیرانه وجود ندارد. فروشندگان و فروشندگان نیاز به حفظ رابطه نیکوی برای تعداد ماه برای فروش کوتاه موفقیت آمیز. شروع کـــردن به پای رهست!

ارائه بسته کوتاه فروش
به یاد داشته باشید که برای یک بانک برای تأیید فروش کوتاه، آنها واقعا دو مورد را تأیید می کنند: پیشنهاد و فروشنده.

در این مکان جزء اساسی بسته کوتاه فروش هست که نماینده فروشنده به بانک خود ارسال می کند:

Letter of Authorization Bank برای نماینده
این یک نامه کوتاه هست از فروشندگان به بانک خود، اجازه دادن به این بانک برای به اشتراک گذاشتن هشدارات شخصی خود را با نماینده آنها. شماره حساب باید در بالا باانجام گرفت و باید توسط همه فروشندگان در رکورد امضا انجام گرفته و تاریخ صادر شود. متن باید کوتاه و شیرین باانجام گرفت:

"به این ترتیب ما به شما اجازه می دهیم هشدارات شخصی ما را با نام AGENT NAME از AGENT S COMPANY به اشتراک بگذارید."

اطمینان حاصل کنید که هشدارات تماس نماینده را شامل شود. نماینده شما باید بتواند این نامه را برای شما تایپ کند و آن را امضا کنید.

آخرین دو سال بازپرداخت مالیاتی
فرض کنید شما ثبت نام کـــرده اید.

بیانیه های بانکی دو ماهه اخیر
(احتمالا باید قبل از تأیید نهایی به آنها ارتقاء یابد)

آخرین دو ماه پرداخت ها
قبل از تأیید نهایی باید به روز شود

برگه ماهانه نقدی-جریان
بعضی از بانک ها این را پس از ارائه بسته کوتاه فروش ارائه می دهند. اساسا، بانک می خواهد طرح سریع و یک صفحه ای از جریان پول نقد ماهانه خود را بخواند. درآمد ماهیانهی خود را بنویسید، سپس هزینههای خود را به عنوان عناوین خطی و کم کـــردن آن نشان دهید. از جمله وام مسکن شما باید منفی باانجام گرفت.

نامه دشواری فروش کوتاه
پایان نکته نامه دشواری این هست که به بانک توضیح دهد که چگونه وضعیت مالی شخصی شما از زمان وام شما خارج انجام گرفته هست. آنها می خواهند جزئیات خاصی را ببینند: مسائل پزشکی، کاهش شغل یا کاهش حقوق، مشکلات قانونی و غیره. از دیدگاه بانک، اگر هیچ تایم واقعا از زمان قرض گرفتن پول تغییری نکـــرده بود، فروشنده یا دروغ گفت یا آن را در حال حاضر دروغ می گویند و ممکن هست همکاری نداشته باشند.

باز هم کوتاه و شیرین هست. آن را به یک صفحه نگه دارید

کپیهای پایان قراردادها
بسته کوتاه فروش شامل کپی قرارداد لیست با نماینده شما و کپی از قرارداد خرید تکمیل با خریدار شامل یک نامه پیش از تایید از قرض دهنده

HUD (Statement of Settlement Estimate)
شرکت سپرده HUD تخمینی را تهیه می کند که وام دهندگان فروش را از پایان هزینه های معامله نشان می دهد و جزئیات دقیقا چقدر پول این بانک را می گذراند برای پایان دادن به افسر سپرده باید هزینه ها را براساس تاریخ نزدیک حداقل ۹۰ تا ۱۲۰ روز تخمین بخانومد.

توجه: بانک فروشان، اظهارنامه های مالیاتی، مالیات و سایر موارد دیگر هزینه های بسته انجام گرفتن عادی را پرداخت می کند.

ارائه بسته بندی
همه با هم، یک بسته کوتاه فروش می تواند صدها صفحه باانجام گرفت. این نماینده یک صفحه جلویی را اضافه می کند و معمولا این بسته را به دفتر کاهش ریسک بانکی فکس می کند. در بعضی موارد (به عنوان مثال در سراسر کشور) این مدارک ها به طور فاکس به هند فرستاده می شوند، جایی که آنها مرتب انجام گرفته اند، اسکن انجام گرفته و به بخش رفع افت در این مکان در ایالات متحده ارسال می شوند

فقط یک بسته تکمیل را می توان ناامید کـــرد به یک قرض دهنده صفحات متداوم فکس به وضوح و یا حتی از دست داده هست. و گاهی اوقات برای یک وام دهنده می توانید تعداد هفته دیگر حتی اگر بتوانید فکس خود را دریافت کنید به شما بگویم.

نماینده تکمیل و پایدار به اطمینان خاطر می بخانجام گرفت که بانک هرچه سریعتر نیازهای لازم را داشته باانجام گرفت.

فرآیند تصویب بانک کوتاه مدت
فرایند ها به آرامی از وام دهنده تا وام دهنده متفاوت هست، اما به طور کلی قطعات اصلی مشابه را به اشتراک می گذارد. در این مکان یک نقشه راه برای چگونگی تایید معمول فروش کوتاه فروش …

اداره راه اندازی
اکثر بانک ها یک بخش هست که شغل آن هست که اطمینان حاصل کنید که بسته کوتاه فروش تکمیل و درست هست قبل از انتقال پرونده به بخش بعدی. آژانس فهرست باید در اسرع تایم به بانک تماس بگیرد و در اسرع تایم به کسی که در این بخش هست دسترسی پیدا کند تا تأیید کند که فایل تکمیل انجام گرفته و به توقف بعدی منتقل انجام گرفته هست.

اگر نماینده پیگیری نکند، فایل به هیچ وجه جایی نخواهد رفت، زیرا هیچکس از بانک هرگز به نماینده نمی گوید که چیزی از دست رفته هست.

پس از تنظیم، فایل به طور معمول به یک "مذاکره کننده فاز یک" منتقل می شود، جایی که یک BPO می تواند دستور دهد.

اگر نماینده لیست بر روی توپ باانجام گرفت، یک فایل به طور معمول می تواند از تنظیم به مرحله یک در ۱-۲ هفته منتقل شود.

فاز نخست: سفارش BPO
هنگامی که یک فایل از یک بخش به دیگری منتقل می شود، به پایین شمع می رسد. شما ممکن هست یک فاز یک مذاکره کننده اختصاص داده انجام گرفته باانجام گرفت، اما تعداد هفته ممکن هست قبل از اینکه آنها حتی به فایل نگاه کنند منتقل شوند. معمولا هیچ شماره تلفن مستقیم وجود دارد، هیچ ایمیل و هیچ راهی برای نگه داشتن آنها وجود ندارد.

بعضی از بانک ها سیهست هایی دارند که اگر در ۳۰ روز از طرف مذاکره کننده فاز خود شنیده نشوند، می توانید شکایت خود را به یک ناظر (که ممکن هست یک هفته برای بازگشت به شما) را افزایش دهد. بسته به حجم کاری و کیفیت مذاکرهکننده شما، این فرآیند میتواند به سرعت یا به آرامی حرکت کند و عامل ماندگار میتواند تفاوت بزرگی ایجاد کند.

هنگامی که پرونده Phase One شما پرونده شما را باز میکند، نخستین کاری که انجام میدهید، دستور BPO هست.

BPO (نظر قیمت کارگزاری) شبیه ارزیابی هست، به هستثنای اینکه توسط یک نمایندگی املاک و مستغلات انجام می شود و بانک آن را ۵۰ تا ۱۰۰ دلار در برابر ۳۰۰ تا ۵۰۰ دلار برای یک ارزیابی واقعی

هنگامی که سفارش خاتمه می یابد، تعداد روز کاری به طور واقعی به یک عامل BPO اختصاص می یابد. آن نماینده پس از آن تعداد روز برای انجام آن و بازگشت آن، که در آن به عقب می رود به فاز یک مذاکره کننده.

اگر مقدار BPO و قیمت پیشنهاد به اندازه کافی نزدیک و بقیه فایل تکمیل باانجام گرفت، مذاکره کننده فاز یک پرونده را به یک فاز دو مذاکره کننده ارسال خواهد کـــرد. اغلب بانک ها بایستی بیانیه های بانکی و پرداخت خسارت را بپرداخانومد.

توجه: بانک BPO را با شما به اشتراک نمیگذارد (حتی از درخوهست شما نترسید).

به طور متوسط، دیگر ۳۰-۶۰ روز در این نقطه گذر کـــرده هست، و مجموع آن به حدود ۶۰-۷۵ روز میرسد.

مرحله دوم: مذاکره و پذیرش
احتمالا یک یا دو هفته مذاکره کننده فاز خواهد داشت تا به پرونده برسد. شغل آنها این هست که پرونده را برای تأیید به سرمایه گذاران ارسال کنید. بسته به شخصی که وظیفه دارد وام (به یاد داشته باشید، این بخش کاهش تلفات servicer ، و نه لزوما قرض دهنده هست) این می تواند یک روند سریع یا کند باانجام گرفت.

اگر سرمایه گذار پول افزایشی را بخواهد، مذاکره کننده فاز دو به صآسوده به نماینده لیست می گوید که قیمت باید برای به دست آوردن معامله باانجام گرفت. در آن زمان، فروشنده، پیشنهاد مخالفتی به خریدار خواهد داد. اگر خریدار قبول کند، عالی هست اگر نه، سرمایه گذاران ممکن هست تصمیم بگیرند که فروش کوتاه را قبول یا رد کنند.

اگر سرمایه گذار این قرارداد را قبول کند، مذاکره کننده فاز دو نامه ای را به نماینده نامه ارسال می کند که شرایط شرایط پذیرش را مشخص می کند. به طور کلی، نامه تأییدیه کوتاه مدت:

  • قیمت خرید، لیست هزینه های مجاز (از جمله موافقت نامه ها) را تایید می کند و مقدار دلاری خالصی را که بانک به عنوان پرداخت آن را قبول می کند، اعلام می کند.
  • جزئیاتی را که این بازپرداخت کوتاه یا بدهی را خاموش می کند یا اینکه بانک پس از فروش ممکن هست پس از فروش مجموعه ها را ادامه دهد.
  • تاریخ انقضای، معمولا حدود ۳۰ روز از زمانی که نامه نوشته انجام گرفته هست.
  • مقدار دلار که وام دوم را پرداخت می کند (اگر قابل اجرا باانجام گرفت).
  • جزئیات هر شرایط دیگر.

اگر فروشنده با شرایط موجود در این نامه آسوده باانجام گرفت، می توانند آن را امضا کنند و یک نسخه برای خریدار ارسال کنند. در کالیفرنیا، این امر به عنوان مدرک کتبی تأیید بانک برای فروش کوتاه مدت و فرآیند سپرده طبیعی انجام خواهد انجام گرفت.

اگر فروشنده با هیچ یک از شرایط موجود در نامه آسوده باانجام گرفت، ممکن هست بتوانند مذاکره کنند. به عنوان مثال، یک فروشنده ممکن هست تقاضای بدهی را به صورت حتمی خاموش و اغلب وام دهنده با این درخوهست موافقت کند.

تأیید کوتاه فروش از قرض دهنده دوم
اگر وام دهنده دوم وجود داشته باانجام گرفت، نماینده لیست آنها همان Package Short Sale را به آنها می دهد و با هم با هر دو بانک تأیید را مدیریت می کند.

دو تفاوت:

  1. وام دهنده دوم ممکن هست در مورد سفارش BPO نگران کننده باانجام گرفت.
  2. وام دوم، هر گونه تاییدیه کتبی را پس از نخستین وام دهی تایید معامله ارسال نمی کند.

هنگامی که قرض دهنده دوم متوجه می شود که وام دهندگان نخست به آنها پرداخت می کنند، یا موافقت خود را با معامله یا درخوهست پول افزایش می کنند. اگر آنها تقاضای پول افزایشی کنند، نماینده مجوز مذاکره با مذاکره کننده فاز دو برای رسیدن به توافق نامه هست.

بدیهی هست، یک عامل ثبت کننده با تجربه و شناخته انجام گرفته میتواند یک مزیت فوقالعاده در این نقطه باانجام گرفت.

FRAUD ALERT: به طور مرتب، وام دهنده دوم، از خریدار یا فروشنده درخوهست می کند که به خارج از سپرده ها پول اضافی خود را به آنها بدهد تا آنها را برای تصویب معامله. این فراز و نشیب و غیرقانونی هست. با این حال، خریدار یا فروشنده ممکن هست پول اضافی را به وام دهنده دوم ارسال کند اگر نخستین وام دهنده در مورد آن بداند. بنابراین نخست از وام دهنده نخست دریافت کنید و آن را در HUD قرار دهید تا همه بتوانند آن را ببینند.

توجه: اگر وام دوم وجود داشته باانجام گرفت، اما آن را با بانک مشابه وام نخست، معمولا با هم اداره می شود.

این روند مذاکره و در واقع رسیدن تایید نامه (ها) می تواند ۱-۲ هفته دیگر طول بکانجام گرفت. به طور متوسط ​​یک فروش کوتاه می تواند از ارسال نخستیه به تایید تکمیل در حدود ۹۰ روز ادامه یابد. گاهی اوقات سریعتر هست برخی از بانکها مانند Wachovia میتوانند فروش کوتاه مدت را در حدود ۳ هفته تأیید کنند. متاسفانه دیگران هنوز می توانند ۴-۶ ماه طول بکانجام گرفت.

روند فروش کوتاه مدت و بستن
اکثر بانک ها این پرونده را به یک فرد مذاکره کننده فاز ارسال می کنند که دوره سپرده گذاری و بسته انجام گرفتن پرونده را مدیریت می کند.

پس از اعلام حتمی به خریدار، روند سپرده سنتی آغاز می شود. خریدار ارزیابی و هر گونه بازرسی را سفارش خواهد داد. اگر در نتیجه بازرسی ها، خریدار درخوهست اعتبار برای تعمیرات، این درخوهست، همراه با گزارش بازرسی، به سمت حق مذاکره کننده فاز سه می رود. آنها اعتبار را تأیید می کنند یا آنها را انکار می کنند. و معامله یا ادامه خواهد داد و یا مجدد شروع خواهد انجام گرفت.

درست قبل از نزدیک، شرکت سپرده ها یک HUD روزمره را برای فروشندگان کوتاه مدت ارسال می کند تا آخرین بار امضای و تایید شود. آنها به دنبال اطمینان از اینکه اعتبارات، هزینه ها و درآمد خالص مطابق آنچه که در نامه تایید خود تایید کـــرده اند، مطابقت دارد.

ضمیمهها
گاهی اوقات اتفاق می افتد که در آن خریدار نیاز به زمان افزایشی برای بستن معامله دارد. اگر این اتفاق می افتد، نماینده لیست باید نامه های تصویب جدید را با تاریخ های نزدیک تمدید بدست آورد. به طور کلی، اگرچه در مورد آن خوشحال نیست، بانک ها همکاری خواهند کـــرد.

چگونه فروش کوتاه مدت می میرد
سه دلیل کلی برای فروش کوتاه ناموفق وجود دارد:

  1. فروشنده هیچ مشکلی ندارد و یا پول زیادی دارد بانک برای لغو معامله و یا امتناع از خاموش انجام گرفتن بدهی. در این مکان، فروشنده ممکن هست هیچ گزینهای برای جلوگیری از وقوع عواقب و مقابله با آن نداشته باانجام گرفت.
  2. اموال خیلی نزدیک به سلب حق اقامه دعوی می شود و بانک ترجیح می دهد که آن را محدود نکنیم.
  3. فروشنده تغییر ذهن خود را و تصمیم می گیرد تا برخی از نوع تغییر وام را امتحان کنید.

با توجه به ابداًحیه، می دانیم که اکثر بانک ها درخوهست فروشندگان کوتاه را می کنند و سعی می کنند تا آنها را به پذیرفتن تغییرات بپرداخانومد. همانطور که ماهها میگذرد و روحیه کم هست، برخی از فروشندگان به این دلیل موافق هستند، زیرا سادهترین راه برای پایان دادن به بدبختی فروش کوتاه مدت هست.

گرفتن یک خریدار جدید
زیاد معمول هست که خریدار نخستیه – کسی که قرارداد خرید را به بانکی در Package Short Sale ارسال کـــرد – از خرید و فروش دیگری خانه به جای برای یک فروشنده، این قطعا یک عقب ماندگی هست، اما این پایان جهان نیست.

در حقیقت، نخستین خریدار غلط، فروشنده را به نفع خود فروخت: روند فروش کوتاه مدت آغاز انجام گرفت. در حال حاضر، فروشنده می تواند به بازار بازگردد و اجازه دهید یک خریدار فردا نویسی می داند که آنها زیاد نزدیک به تایید فروش کوتاه هست.

شاید BPO انجام انجام گرفته باانجام گرفت. شاید بانک حتی قیمت خرید را قبول کـــرد. خریداران جدید ممکن هست هیجان زده شوند تا پیشنهاد ارائه دهند و بدانند که بانک سریعتر پاسخ خواهد داد.

نماینده مجلس به سرعت قرارداد جدید و HUD جدید را به مذاکره کننده میفرستد و روند باید ادامه یابد.

غیر معمول هست که خریداران معمولی دومین یا سومین خریدار هست که فروشنده قرارداد دارد. باز هم، یکی از کارآگاهان باهوش و با تجربه، واقعا می تواند در این مرحله کمک کند، از طریق جذب خریداران افزایش و نگه داشتن روند در کنار هم در بانک.

حیاتی: به بانک بگویید که معامله تا زمان بعد از درگذشت، شما یک خریدار جدید دریافت کـــردید! اگر شما انجام دهید، ممکن هست لازم باانجام گرفت همه چیز را شروع کنید.

اعتبار، مجموعه ها و پیامدهای مالیاتی
زیاد حیاتی هست که بدانیم که فروشندگان می توانند در نتیجه فروش کوتاه مدت خود با اعتبار، مجموعه ها و پیامدهای مالی مواجه شوند.

هر کس می خواهد تاثیرات بر نمرات اعتباری خود را بشناسد، اما واضح نیست. همانطور که امروز میبینیم، فروشندگان کوتاه ممکن هست پس از ۲-۳ سال، برای یک وام Fannie Mae یا FHA واجد شرایط باشند، اما این قوانین همواره در حال تغییر هست.

با توجه به مجموعه ها، یکی از مزایای بزرگ فروش کوتاه مدت این هست که شما باید تغییر دهید تا با اعتباردهندگانتان در تماس باشید. اگر آنها می گویند که آنها از اموال خود را از حقوق خود حذف می کنند، اما امتناع بدهی های باقیمانده را ندهند و قصد جمع آوری آن را داشته باشند، تلاش کنند تا مذاکره برای خروج سودمند انجام دهند. به طور کلی، درست هست که هر مجموعه ای که عواقب فروش را پس از خرید کوتاه ممکن می بینند، با عواقب مشابه و یا حتی بدتر از سلب حق اقامه دعوی مواجه خواهند انجام گرفت.

با این حال، ممکن هست مواردی وجود داشته باانجام گرفت که فروشنده بهتر هست که از فروش کوتاه تر جلوگیری کند. اگر در مورد وضعیت شما مطمئن نیستید، لطفا با یک وکیل صحبت کنید.

با توجه به پیامدهای مالیاتی، رییس جمهور بوش قانون امداد امداد اموال را امضا کـــرد، که فروشنده های کوتاه مالیات بر درآمد فدرال از برخی بدهی های وامدهنده معاف انجام گرفتند. از ویکیپدیا:

قانون ۱۹۴۵۹۰۰۸ قانون امداد اموال بخشایش وام در کنگره در تاریخ ۲۵ سپتامبر ۲۰۰۷ معرفی انجام گرفت و در ۲۰ دسامبر ۲۰۰۷ قانون تبدیل انجام گرفت. به صاحب خانه هایی که قبلا مالیات ها را پس از رفع سلب حق اقامه دعوی کـــردند بدهی ها را رد می کنند. این قانون برای مدت سه سال تمدید می شود و به بدهی هایی که در سال های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ به اجرا در می آید، تمدید می شود. (طبق قانون تثبیت اوراق بهادار سال ۲۰۰۸ این تمدید مالیات سه سال دیگر تمدید انجام گرفت و بدهی هایی که از طریق تقویم سال ۲۰۱۲ تمدید انجام گرفت، تمدید انجام گرفت.) ۱۹۴۵۹۰۰۳ ]

به طور معمول در قانون ایالات متحده، هنگامی که یک وام دهنده تصمیم می گیرد که پایان یا بخشی از بدهی های وام گیرنده را ببخانجام گرفت و کاهش بپذیرد، مقدار بخشوده انجام گرفته به عنوان درآمد برای وام گیرنده محسوب می شود و قابل پرداخت هست.

با این وجود، پس از امضای قانون وام پرداخت وام، ابداًحات به منظور حذف چنین مسئولیت مالیاتی شده هست و به وام گیرنده و وام دهنده اجازه می دهد تا با هم کار آزادانه برای یافتن یک راه حل مشترک که سودمند باانجام گرفت به هر دو طرف.

هنوز ممکن هست بدهی های مالیاتی و بدهی های دولت بر روی وام های دوم و اعتبارات صاحبان سهام، هنوز وجود داشته باانجام گرفت. همچنین این پلن فقط برای اقامتگاه اصلی اعمال می شود. اگر سوالی در مورد بدهی های مالیاتی بالقوه دارید، لطفا یک حسابدار مالیاتی مشورت کنید.